Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
Wo soll ein Gebäude errichtet werden? Was ist der Nutzungsgrund? Welche Flächen kommen hierfür in der Umgebung infrage?
- Markt- und Standortanalyse
- Festlegung des Leistungsbedarfs
- Welche Kompetenzen werden benötigt? Entscheidungshilfen für die Auswahl der Fachplaner definieren
- Resultate dokumentieren und zusammenfassen
Vor der Grundlagenermittlung führt die Projektentwicklung eine Markt- und Standortanalyse durch und erstellt ein Nutzerbedarfsprogramm. Die Ergebnisse dienen dem Architekten als Übergang in die Planung. Der Architekt prüft und konkretisiert die Anforderungen, die zuvor von der Projektenwicklung erstellt wurden, um die Planungsaufgabe und die Wünsche des Auftraggebers zu erfüllen. Ein Raum- und Funktionsplan kann bei großen Bauprojekten sinnvoll als Ergänzung zum Nutzerbedarfsprogramm sein. Berater können bei der Frage „Wer plant was?“ behilflich sein.
Leistungsphase 2: Vorplanung
- Abstimmung der Zielvorstellungen und rechtlichen Rahmenbedingungen
- Planungsprozess zwischen den Fachplanern und Erstellung einer ersten Planungsvariante und Überprüfung alternativer Lösungsmöglichkeiten mit identischen Anforderungen
- Vorverhandlungen mit den Behörden und mit Zustimmung des Bauherren kann auch eine Bauvoranfrage eingereicht werden
- Kostenschätzung nach DIN 276
Der Architekt erstellt eine Planungsvariante, die den gestalterischen Zielvorstellungen und den rechtlichen Rahmenbedingungen entspricht. Es findet ein erster Planungsprozess mit den anderen Fachplanern statt, in denen erste Details wie die Ausstattungsstandards festgelegt werden und Änderungen durchgeführt werden. Auch die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung spielt eine wichtige Rolle - kostenintensive Umplanungen sollten vermieden werden. Außerdem finden Vorverhandlungen mit den Behörden statt und es können nach DIN 276 Kostenschätzungen vorgenommen sowie mit Zustimmung des Bauherren eine Bauvoranfrage eingereicht werden.
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
- Ausarbeitung der Planungsvariante aus der Vorplanungsphase (stufenweise)
- Flächenberechnung für den Gesamtentwurf zum Abgleich von Kostenberechnung und vorheriger Kostenschätzung
- Honorarberechnung der Fachplaner basierend auf der Kostenberechnung
- Erste Vorbereitungen für die Baugenehmigung
- Beschreibung des Objekts und Ausgleichsmaßnahmen zur Einhaltung von der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung
Die Planungsvariante aus der Vorplanungsphase wird bis zur vollständigen Genehmigungsfähigkeit von den Fachplanern optimiert. Der Gesamtentwurf wird durch eine Flächenberechnung ergänzt, sodass sich die anschließende Kostenberechnung mit der Kostenschätzung abgleichen lässt. Darauf basierend lässt sich das Honorar berechnen. Außerdem dient sie für die Kostenkontrolle. Nach Zustimmung des Bauherren können die Unterlagen für die Genehmigung zusammengestellt werden.
Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
- Eng verbunden mit der Entwurfsplanung
- Zusammenstellung aller benötigten Dokumente für die Baugenehmigung unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Vorgaben
- Vorab sollte der Umfang mit der Behörde abgeklärt werden, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden
- Einreichung der Dokumente für die Baugenehmigung
Eng mit der Entwurfsplanung verbunden. Es werden alle benötigten Dokumente, mit dem Ziel der Baugenehmigung, zusammengestellt. Der Umfang sollte bei der Behörde abgeklärt werden, damit Verzögerungen vermieden werden können.
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Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
- Darstellung des Objekts mit allen für die Bauausführung relevanten Informationen und Daten
- Auswahl der Materialien
- Fortlaufende Erweiterungen der Ausführungsplanung während der Bauausführung
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
- Erstellung von Leistungsverzeichnissen und Dokumenten für die Angebote
- Abstimmung und Koordination zwischen den Planern
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
- Zusammenstellung der Dokumente für die Vergabe
- Prüfung der eigehenden Angebote
- Verhandlung mit den einzelnen Gewerken bzgl. der Teilleistungen
- Kostenvoranschlag nach DIN 276 und Kostenkontrolle
- Schlussendlich die Auftragserteilung
Leistungsphase 8: Objektüberwachung
- Überwachung der Bauausführung unter Berücksichtigung der Pläne und Vorschriften
- Koordination zwischen den Gewerken
- Qualitätsmanagement und Bautagebuch
- Überprüfung der Materialien und Fertigteile
- Abnahme der Bauleistungen und Rechnungsprüfung
- Überwachung der Meilensteine und des Zeitplans
- Behördliche Abnahme sicherstellen
- Objekt- und Dokumentenübergabe
Leistungsphase 9: Betreuung und Dokumentation des Objekts
- Erstellung von Wartungs- und Instandhaltungskonzepten
- Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen gegenüber bauausführenden Unternehmen
- Überwachung der Mängelbeseitigung
- Strukturierung von Zeichnungen
- Erstellung von Inventarverzeichnissen
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